关键词：财务风险；风险防范；保利地产
Abstract：In recent years, the rapid development of China's real estate industry has led to the prosperity of many industrial chains such as land development, housing construction and housing sales. The real estate industry has developed into a pillar industry of the national economy. Capital is very important for the development of the real estate industry. Real estate financial information management is also accompanied by the rapid development of the real estate industry. In this context, this paper examines the financial causes and prevention of Poly Real estate, analyzes the existing forms of financial risks, including the following aspects: poor long-term and short-term debt structure, large downward pressure on profits, large fluctuation of cash flow and slow inventory turnover, analyzes the reasons for the risks, and makes a reasonable assessment of its comprehensive risk status, This paper puts forward effective risk control strategies and gives necessary implementation guarantee for their relevant strategies. The ultimate goal is to improve the financial risk control ability of enterprises.
Key Words：Financial risk; risk prevention Poly Real Estate
绪论
首先，随着房地产行业快速发展的同时，房价增长过快、部分地区房屋空置率较高房地产金融体系不稳定等问题愈发严重，房地产开发商面临的项目风险日益增加。开发商面临的主要问题：一是成本的增长。房地产行业投入高，资金回收期长，在近年来房价快速上涨的背景下，资本大批涌入，土地疯抢情况严重，土地价格快速上涨，且钢铁、水泥等建材价格也呈震荡上行走势，开发企业的总成本明显提高。二是国家政策变化。房地产行业发展极为依赖国家政策，为保障民生、稳住房价，国家出台了各项规定遏制房价上涨趋势，尤其是在2019年7月30日的中国中央政治局会议中提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，必对房地产行业造成冲击。三是资金问题。对于开发商，银行严控发放开发贷的同时严禁其他流动资金贷款通过各类变通方式流入房地产；对于购房者，银行严控个人消费贷款流入房地产行业，且2019年以来多家银行禁止购房者信用卡资金流入房地产行业。房地产行业资金融通愈加困难。四是新冠肺炎疫情冲击。2020年初的新冠肺炎疫情让全社会按下了暂停键，在党中央及全国人民的共同努力下，新冠肺炎疫情在国内得到有力的控制，但我国经济仍受到较大冲击，房地产行业不可避免的受到影响。
其次，在房地产企业的运营房地产项目中，伴随应用财务杠杆而带来的财务风险也是经营者必须注意的，财务风险的不断扩大，一旦到达不可防控的范围将会使公司的可持续经营出现问题。作为国民经济的支柱产业，房地产周期与银行系统息息相关，房地产行业带动能力较大，关联性较强，财务风险的加大或防范不周将有极大的可能产生企业的资金链条或现金流的断裂，这样将会影响到企业的持续发展，甚至导致破产等连锁反应，危及到为企业提供资金的银行行业，将引发国民经济的健康稳定发展，由此可见如何防范财务风险，平衡风险与收益的关系是十分关键的。
最后，保利房地产（集团）股份有限公司（证券简称：保利地产，证券代码：600048）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，企业的总部设立在广东省的广州市。保利房地产集团于2006年在上海交易所正式上市，成为股权分离改革制度后第一家在上海证券交易所上市的国内房地产公司。保利地产是我国房地产行业的龙头企业，挑选其作为分析案例，具有很强的代表性。
2．研究意义
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一、文献综述
1．国外相关研究
Claudio Giannotti和Gianluca Mattarocci（2008）认为要确定更有效的房地产投资组合，就必须确定评估投资风险的方法，同时考虑房地产投资所要面临的的不同的风险情况，对风险进行事前研究，这样可以帮助企业进行有效的投资。 Xiaojing Zhang和Tao sun（2006）在定量分析的基础上，对我国房地产业的发展提出了相应的政策建议，如推进银行业改革，鼓励地方政府的理性行为，加强对外资流动的监管。 Zhenguo lin和Yingchun liu（2008）结合了房地产价格风险和市场时间的不确定性，制定了统一的风险度量方法。
2．国内相关研究
二、保利地产财务风险识别
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4．存货周转速度慢
在剖析表4所示的保利地产的营运能力指标时发现，其总资产周转率表现良好，明显优于行业平均值，但深入将总资产周转率分解分析我们发现，保利公司的流动资金周转表现较差，尤其是存货周转表现明显，说明企业在存货管理方面存在问题。存货分析便于找出存货管理上的问题，让企业在保障正常生产经营所需的情况下，尽量少占用经营资金，提高企业资产的利用效率和短期偿债能力。保利地产的存货占其总资产的比例高达70%，存货对流动资金的大量占用，将会使企业面临现金流不足的压力，存货能否快速消化从而获得足够的现金流，是房地产企业所面临的主要挑战。
表3 2017年-2021年保利地产现金流量表
单位：亿元
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年度 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
2021 |
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总资产周转率（次） |
0.34 |
0.44 |
0.24 |
0.36 |
0.31 |
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同行业均值 |
0.3 |
0.3 |
0.2 |
0.4 |
0.3 |
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存货周转率（次） |
0.36 |
0.45 |
0.85 |
0.22 |
0.44 |
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同行业均值 |
1.4 |
0.5 |
0.9 |
1.1 |
0.7 |
数据来源：根据wind资讯整理
三、保利地产财务风险的原因分析
1．渠道单一化带来的融资风险
开发周期长是房地产行业的一个特点，而且无论是住宅还是商业项目，从生产、流通到消费都需要大量的资金，对一般企业来说，仅依靠自有资金是无法完成的，需要通过金融机构和资本市场来筹集资金。在中国，资本市场起步较晚，政府对房地产业务的股权融资严格控制，上市的中小房地产业务根本无法达到标准，也就无法通过发行股票、债券等渠道进行融资，只能依靠自主筹资和传统外部融资两种方式，融资渠道少，成本高，并且高度依赖融资。保利地产就是这类企业的代表，保利地产公司资金来源主要依靠销售房屋收到定金及预收款、自筹资金国内银行贷款。实际上，自筹资金作为房地产开发资金三大来源之一，主要是通过销售房屋所取得的商品房收入转变而来的，而购房者的购房资金也主要来源于住房贷款。
2．销售策略不够灵活
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四、保利地产财务风险的防范措施
1．拓展筹资渠道
由于我国房地产行业起步晚，市场整体状况有待提升，很多制度不如发达国家完善更容易受到利率等相关政策变动影响。保利地产公司应重点关注利率变动等货币政策的调整步调和趋势。政策变动具有一定的滞后性，政府一般根据市场已发生的问题出台相应的规章制度和管理办法，所以保利地产公司不仅要关注政策已发生的变动，还要预估政策可能发生的变动，并采用有效的控制措施提前预防。通过对相关政策的持续关注和深入研究，可帮助Z房地产公司确立正确的筹资方向，合理预测筹资环境，有利于公司管理者根据政策变动及时调整公司的筹资决策有效掌控公司的筹资方向，以此来防范筹资风险，从而能够防于未然，提升遭遇突变时的应对能力。针对利率变动可能带来的筹资风险，保利地产公司应加强对银行贷款利率的分析，深入研究资金市场的供需情况，对于保利地产来说，可以通过以下三种方式获得外部投资，一、建立和银行的合作关系，获得银行的贷款支持。二、联合其他房地产企业，提高企业内部资金的使用效率。三、通过上市的方法获得资金。
2．制定多样化销售策略
当下疫情期间，在整个行业呈现出浮躁的氛围下，利用一种弹性销售模式更能帮助公司把握销售节奏，减少资金链断裂的风险。保利地产公司应充分利用公司的品牌影响，为加强销售工作管理力度和深度，创新销售模式，扩宽营销渠道。项目开发前，应做好市场调硏工作，积极收集消费者建议，做好产品定位，明确消费对象及其需求。商品房销售时，利用各种宣传媒介做好宣传工作，运用互联网思维变革传统的营销模式，积极开展互联网平台的销售模式创新。采用多种营销手段，降低商品房的空置率，减少资金占用，加速资金周转，提高资金利用率，缩短投资回收期，降低项目销售风险。同时，要建立完善的售后服务系统，使客户消费的放心。
保利地产若想保持稳定的盈利，应在増量方面始终持谨慎态度，以确保品质水平的提高。优化产业结构，充分利用企业现有的资源，实行稳健型的投资策略，将企业空闲资金投入预期发现状况较好的项目中去。除了对企业原有的结构进行升级和完善之外，该企业同时应该顺应企业发展的潮流，探索在线发展方式，提高企业的核心竞争力。保证企业的长期稳定发展。早日告别房地产企业的大开发时代，地产企业应将盖房卖房的短期行为变成面向客户做好服务、全盘考虑其生命周期、以开发为基础以运营为核心的长期事业，将目光投向了产品的使用和消费功能上。这样才能在盈利方面做到可持续发展。
3．提高资金管理人员素质
该企业要提高内部的财务管理水平，首先必须提高管理人的财务能力水平，完善现有的财务管理模式，提高企业财务管理能力的效率和能力在最大的程度上降低企业在财务方面上出现的问题。其次要加强对财务人员的培训，提高公司内部财务人员的知识水平和实际操作水平，使其能够更好的完成管理人员所下达的任务。
保利地产公司可以在公司定期开展有关财务风捡防范理念的教育活动，并制定相应的考核机制对教育成果进行考核，培养员工的风险意识。针对公司目前存在的一部分管理人员财务风险管理意识薄弱的问题，可以根据这部分管理人员的学历背景、知识结构，管理层的财务风险防范意识得到提升才能从源头上降低决策失误造成的损失。同时也要提升全体员工的风险意识，因为要对财务风险进行有防范，单单依靠于财务人员或管理层的风险意识是远远不够的，财务风检贯穿于生产经营的每一环节，需要各个部口的员工全力支持与配合，公司要确保所有员工都了解公司的财务管理目标，让员工明确自身岗位的财务风险防范要求，便于更好的开展财务风险防范工作。同时也要意识到要想获取投资项目的收益就必须承担相应的风险，管理层要对公司的重要投资决策进行合理评估，理性选择，合理权衡。
4．做好制度完善和改革
从现阶段的企业发展来看，体制改革是其进步的重要动力，会计体制改革对于企业的发展有着重要的作用，所以在全面认识的基础上，对会计体制进行更新和完善，增加全新的环境会计内容十分的必要。在上文的分析中发现，环境会计对企业会计有着四方面的突出影响，换言之，环境会计的应用会强化企业会计实务效果。在制度改革的情况下，将环境会计纳入企业的管理规划当中，这样，环境会计的发展更加专业化，利用也会更具标准性，其在企业发展中的推动力表现会更加强大。简言之，将环境会计纳入企业制度改革当中可以实现企业会计的发展，
房地产投资周期长、范围广，不易改变，随便一个突发事件都有可能给企业带来巨大的风险。因此，为了减少企业不必要的风险与损失，强化对投资项目的可培训中要对环境会计的重要性进行全面的阐述。在阐述的过程中，一方面就环境会计对企业会计的影响进行说明；另方面要强化环境会计对企业未来绿色化发展的重要促进。通过全面的环境会计培训，企业对环境会计的重视度会明显提升。
参考文献（略）
