对企业市场营销组合的探讨 ——房地产企业营销组合策略浅析

摘要本文主要是对企业的市场营销组合进行探讨，借助房地产企业进行具体化介绍。首先在概念上对营销组合进行释义，接着探究房地产的营销组合的意义与目的，再对当下的房地产行业营销组合存在的问题、现状以及应对策略进行探析，最后提出相关的建设性的意见，希望这些探讨有益于房地产行业的销售，为其他的行业的市场营销也提供有关的借鉴。

关键词：房地产企业、营销组合、市场营销



对于市场营销组合的有关概念是由美国著名学者尼尔.鲍敦提出的，自从1950年这一个概念提出以来就一直不断地创新与完善着，市场营销组合的理论在不断完善与演变中也对于实践活动产生重要的影响。企业在发展过程中也积极采取市场营销组合理论来指导企业的营销工作，本文主要是选取房地产这个行业来探讨市场营销组合对于企业的意义与作用^[1]。

一、房地产营销组合研究意义和目的

房地产是我国的基础产业，对于居民生活以及国家经济都产生重要的影响力，不仅可以改善居民的住房条件，也可以提供更多的投资机会。于此同时，对于城市的规划与长远发展也产生积极意义，比如可以带动城市的规划合理化，可以促进水泥行业、建材行业、家具行业等相关行业的发展。当然不可否认的是，房地产行业也存在一些负面现象，发地产乱象也较多，不合理发展会影响国家的经济安全，产生房地产业的泡沫，拉高房地产的投资风险。

所谓的市场营销组合主要是指相关的企业通过综合运用市场营销手段来对市场发生预期作用，主要的市场营销手段包括产品策略、分销策略、定价策略以及促进销售的策略，将各种策略组合起来，相互影响相互作用，进而发生更大的作用。房地产营销组合的研究目的在于促进房地产企业的各个部门协调发展，相互配合与合作达到更好的营销业绩，实现预期的销售目标。房地产市场营销组合理论也有利于企业的管理者更好地管理公司，提高企业的竞争力，形成具有本公司特色的营销理念以及营销环境，完善营销体系，在激烈的房地产竞争中获得较好的企业形象以及企业竞争力^[2]。

二、房地产营销环境分析

   （一）宏观环境分析

房地产企业受到宏观环境的影响大，房地产企业要牢牢把握好房地产宏观市场的动态变化，因为这些变化虽然可以为房地产企业带来巨大的多重商机，但是对宏观环境把握不好的话也会使得企业面临巨大的灾难。宏观环境主要包括人口环境、自然环境、基础设施建设与维护的环境、宏观经济环境、政治与法律环境、技术环境以及文化环境等。

人口环境主要是指一个国家或者地区的人口结构，人口结构层次的不同对于住房的刚性需求以及投资需求等需求类型是不同的，人口结构对于市场营销环境营销较大。自然环境主要是指一个国家或者地区的自然环境的不同对于住房的建设以及设计规格和要求是不一样的，自然资源以及自然黄金状况的不同也会大大影响房地产的市场营销环境。基础设施建设对于一个国家或者地区的房地产建设至关重要，不仅会对于营销策略以及营销环境产生重要影响，对于产地产企业的业绩或者利润也产生重要的作用，基础设施建设好的地区不仅可以增值房地产的市场预期值，也可以减少房地产企业的基础设施建设成本^[3]。宏观的经济环境主要是指国家的宏观经济发展状态以及发展趋势，国家的城市化建设进程以及新增加的城镇居民对于现阶段以及未来的住房需求状况，居民的储蓄量的提升也会较大程度地刺激居民对于房地产投资的需求，提高房地产的投资率，进而促进房地产业的发展，营造良好的营销环境。房地产营销环境受到国家的政治环境以及法律环境的影响很大，国家在宏观调控上运用政治策略以及法律制度来对国家的房地产行业进行调整与监督。技术环境主要是指国家的房地产行业的各地环节的技术水平，尤其是建筑行业的设计水平以及建筑水平，技术环境对于房地产行业也会产生较大的影响。文化环境主要是对于房屋建设尤其是设计上产生较大的影响，尤其是现在居民对于生活质量与要求的提高，对于文化概念、文化底蕴以及文化思想在房屋设计与建设的体现的要求也越来越高，设计感需求越来越强烈^[4]。

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五 房地产营销策略改进建议   

（一）产品策略改进建议   

    产品策略的改进建议主要有：首先，需要.细化房产的功能区域。功能区域主要是指根据人们的生活的实际需求将住宅细化为不同的特定的功能区域功能区域的划分是需要以居住的空间为基础的，如果居住的空间过于狭小的话是不利于细化功能区域的，也没有太多的划分需要。随着人们对于生活的质量以及生活的水平要求越来越高，对于功能区域划分的要求也越来越高，将生活中的生活区、闲置区以及储藏区等进行划分，生活区又会细化为卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台等。在营销组合过程中营销人员应该强化房产的功能区域的优势与功能区域的作用，进而提高营销业绩。其次，需要增加房产的安全感。现今很多的消费者的安全意识很强，对于房产的购置对于安全设施以及物业的管理都提出较高的要求。房地产企业一方面需要基础设施建设过程中加强安全设施的建设，对于物业的选择上要慎重，物业的筛选要严格。另一方面房地产企业在进行组合销售的过程中需要强化本企业在安全设施上的建设，强化安全感的营销概念，增加产品的安全感。

  （二）价格策略改进建议

    在价格策略上的改进意见主要是：房地产协会、房地产公司、房地产的中间商等发地产在销售前需要进行房产价格的市场探讨，对于房产的价格进行规范，达成销售价格的合理范围，在销售宣传以及销售活动中，房产的销售价格要按照事先的规范的合理范围内进行销售，违背市场协议的房产商要降低其信誉度，进行一定的金钱惩戒。对于中间商的一些牟利行为或者欺骗消费者的行为要进行严厉的惩罚并进行严格的监督。房地产协会要对房地产商进行监督与检查，规范房地产市场的价格。

  （三）渠道策略改进建议

    在渠道上的改进策略主要是：房地产企业要不断拓宽销售渠道，房地产销售的中间商等销售环节的参与者在渠道销售过程中，企业需要制定科学合理的激励措施来激励渠道销售者的销售积极性。另外企业对于聘请的营销策划团队要进行仔细的甄别，选择具有较强营销策划能力的宣传队伍进行营销宣传，有效提高房地产的销售业绩。房地产企业在实体销售部门以及网络销售中，也要积极拓宽销售渠道，采用多样的宣传方式进行宣传，促进销售成绩的提高。

 （四）促销策略改进建议

    在促销策略中主要的改进建议有：首先，需要提高房地产营销的文化品位。现在越来越多的行业中是产品的文化概念的营销，通过文化的营销来提升房地产企业以及产品的文化品位。建筑本身就是一种建筑文化的载体，体现一个国家、一个民族、一个区域的文化特色，具有较为鲜明的文化象征意义。产地产的文化主要体现在建筑的整体设计以及室内的设计上、居住的文化上以及包装的艺术文化上等。房地产企业还可以通过自身设计的楼盘进行文化营销，如异国风情设计文化、新潮的文化思想在设计上的体现等等，这样企业可以通过多样化的房地产营销策略来提升产品的文化品位。其次， 需要满足客户精神上的需求。房产的拥有不仅是一种显性的财富象征以及社会地位的象征，也是体现一人的思想个性以及市场的洞察力。很多的人们会将房产作为一种投资渠道或者投资的策略，有一些新兴的客户会追求房产的精神与文化价值，因此销售者在进行组合销售时可以强化文化价值与精神价值，进而满足客户多样化的精神需求^[10]。  
  
六 结束语    

本文通过借助房地产企业对于企业的市场营销组合进行了相关探讨，分析现今企业存在的问题以及对于的策略，对于未来的发展提出的相关建设性意见等，希望有利于企业的良性发展以及促进组合销售的更为广泛的应用，提高企业的销售业绩，获得较高的企业利润。



参考文献 略